مشاوره حقوقی

الزام به تنظیم سند رسمی چگونه امکان پذیر است؟ در طول زندگی ممکن است نقل و انتقالات زیادی انجام بدهیم و اسناد زیادی را جابه‌جا کنیم. بسیاری از افراد برای آسانی کار و یا اهداف دیگری به دنبال تنظیم سند رسمی نیستند و به یک سند عادی بسنده می‌کنند و از طریق همان سند عادی شروع به نقل و انتقال مال مورد نظر خود می‌کنند که مشکلاتی را نیز در پی خواهد داشت به همین علت پس از فروش و انتقال مال برخی افراد از مالک قبلی خواستار تنظیم یک سند رسمی هستند تا از بروز مشکلاتی در آینده بکاهند اما برخی از مالکین قبلی از تنظیم سند خودداری کرده و خریدار را با مشکلاتی روبه رو می‌کنند. اما راه حل این مسئله چیست؟! آیا خریدار باید به سند عادی بسنده کند یا می‌تواند اقدامات قانونی مبنی بر الزام تنظیم سند رسمی را انجام دهد؟

اسناد رسمی و امتیازات آن‌ها | الزام به تنظیم سند رسمی

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در محدوده صلاحیت آن‌ها طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد سند رسمی محسوب می‌شود. اسناد رسمی امتیازات زیر را دارند:

1.لازم‌الاجرا بودن مفاد اسناد رسمی.

2.اعتبار مفاد این اسناد درباره طرفین و قائم مقام آن‌ها.

3.عدم استماع انکار و تردید در مقابل اسناد رسمی.

برای آشنایی با ویژگی های سند رسمی کلیک کنید.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

اسناد عادی هیچ یک از امتیازات اسناد رسمی را ندارند. به راحتی می‌توان آن‌ها را جعلی خواند و مورد انکار یا تردید قرار داد. همچنین طرفین قرارداد خود را ملزم به رعایت شروط قرارداد نمی‌دانند. به همین دلیل معمولا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی است و اگر فروشنده درحالیکه براساس قانون یا به صورتی الزام آور متعهد به واگذاری و انتقال سند مالکیت قطعی مال باشد و از انجام داوطلبانه آن برای انجام تعهدی که دارد خودداری کند خواهان در دادگاه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه می‌کند تا قاضی فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند.

خواهان برای اثبات ادعای خود در دادگاه باید مدارک لازم را ارائه کند یکی از این مدارک قرارداد مکتوب بین خریدار و فروشنده است. اگر خواهان مبایعه‌نامه‌ای نداشته باشد بعید است که در دعوا به نتیجه مطلوب خود برسد. وجود مبایعه‌نامه به تنهایی کافی نیست و باید فروشنده تعهد به انتقال سند داده باشد وگرنه کار پیچیده می‌شود. در واقع می‌توان گفت وجود مبایعه‌نامه‌ای که صراحتا و غیر مشروط تعهد به انتقال مال مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد نتیجه دعوا را قبل از اقامه در دادگاه مشخص می‌کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا

براساس قانون آیین دادرسی مدنی مرجع صالح در اموال منقول و غیرمنقول متفاوت است(مال منقول مثل خودرو – مال غیرمتقول مثل زمین).

اگر موضوع دعوا یک مال منقول بود دعوا باید در اقامتگاه خوانده اقامه شود اما اگر موضوع دعوا یک مال غیر‌منقول بود دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن قرار دارد.

اقدامات دادگاه در خصوص تنظمی سند رسمی

الف. احراز مالکیت خوانده: دادگاه از طریق استعلام ثبتی مالکیت خوانده نسبت به مال را احراز می‌کند.

ب. احراز پرداخت مبلغ معامله: دادگاه تحقیقات لازم را انجام می‌دهد تا محرز شود که خریدار پیش‌پرداخت را داده یا خیر و اگر داده است مابقی مبلغ را فراهم کرده باشد.

ج. احراز انجام معامله: دادگاه از راه‌های مختلفی مثل بررسی اصل مبایعه‌نامه احراز می‌کند که واقعا معامله‌ای صورت گرفته و قراردادی میان دو طرف نوشته شده است.

د. تحقیق درباره مورد معامله: دادگاه تحقیق می‌کند که مورد معامله در رهن بانک هست یا نه.

صدور حکم و اجرای آن

دادگاه پس از احراز مواردی که گفته شد به دلایل خواهان و خوانده رسیدگی می‌کند در صورتی که حق با خواهان بوده و خوانده دعوا از تنظیم سند رسمی به دلایل غیرموجه خودداری کرده باشد دادگاه خوانده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کند. خوانده باید طی 10روز نسبت به اجرای حکم اقدام کند.

اگر خوانده از اجرای حکم صادره سر باز زد و سند رسمی به نام خواهان تنظیم نکرد دادگاه با یکی از دفاتر اسناد رسمی هماهنگی‌های لازم را به عمل می آورد تا دفتر اسناد اقدام به تنظیم سند بکند و زمانیکه سند آماده شد به دادگاه اطلاع بدهد و دادگاه نماینده خود را بفرستد تا به جای خوانده سند را امضا کند و تنظیم سند رسمی، نهایی شود.

اگر پس از محکومیت مالک رسمی به تنظیم سند و صدور اجراییه، به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد خواهان می‌تواند قرارداد را فسخ کند و تمام خسارت‌های خود را از خوانده بگیرد.